E se il notaio tarda nella trascrizione di una trattativa immobiliare? Ecco cosa succede

Come comportarsi se il notaio tarda nella trascrizione di una trattativa immobiliare e sull’immobile nel frattempo, dopo il rogito ma prima della trascrizione dell’atto di compravendita, intervengono due iscrizioni ipotecarie?

Al momento del rogito erano state garantite la legittima provenienza, la piena proprietà del bene e la libertà di quest’ultimo da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, diritti reali o personali di terzi. Ma, a causa di un ritardo da parte del notaio, sono stati notificati dalla banca queste due iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli.

La parte lesa, l’acquirente, ha chiesto al notaio e al venditore dell’immobile il pagamento di quanto necessario alla “cancellazione delle iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli gravanti (anche) sull’immobile compravenduto … Ovvero a risarcire l’attore dei danni dallo stesso subiti, nella misura pari al valore delle iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli (…), ovvero a risarcire l’attore dei danni dallo stesso subiti, nella misura di cui al corrispettivo pagato per la compravendita immobiliare in oggetto (pari ad Euro 320.000,00); …; ovvero a risarcire l’attore dei danni dallo stesso subiti, nella misura che risulterà giusta e provata ad istruttoria espletata…”

Nelle more del giudizio il compratore si accordava con il notaio ricevendo da quest’ultimo una somma e facendolo subentrare nella propria domanda nei confronti del venditore, ritenuto responsabile dell’accaduto.
La domanda spiegata nei confronti del venditore, anche alla luce dell’intercorsa transazione fra l’attore (l’acquirente) ed il Notaio che, in qualità di soggetto passivo e diretto responsabile dell’accaduto, ha già risarcito l’acquirente, è stata considerata del tutto infondata trascurando un dato che nella sua semplicità è viceversa di fondamentale importanza: laddove il pubblico ufficiale rogante avesse tempestivamente e/o diligentemente adempiuto al proprio ufficio, l’immobile sarebbe stato effettivamente acquistato libero da pesi e privilegi, incluse le ipoteche giudiziali iscritte in forza di titoli dei quali il venditore non poteva essere al corrente al momento della stipula, siccome notificati in data successiva alla stessa.
Lo stesso accordo transattivo implicante “l’abbandono del giudizio da parte dell’acquirente” e “la rinuncia delle domande dell’acquirente nei confronti del Notaio” lasciava aperto più di un interrogativo, non comprendendosi, a fronte di tale rinuncia, in quale diritto sostanziale connesso alle domande dell’acquirente nei confronti del notaio quest’ultimo si sarebbe potuto surrogare.
A ben vedere, la sola cessione ipotizzabile era quella avente ad oggetto le pretese vantate dall’acquirente nei confronti del venditore, le quali erano però ben lungi dal potersi ritenere fondate all’esito del giudizio.
Pretendere che il venditore venisse condannato a sostenere gli oneri di un transazione alla quale non aveva preso parte e nella quale nulla veniva detto in merito a sue presunte responsabilità verso alcuna le parti del medesimo accordo, era quanto meno apodittico specie a fronte del mancato assolvimento degli oneri probatori gravanti sia sull’attore che sul notaio.

Il notaio rogante, verosimilmente conscio della propria responsabilità e dell’impossibilità di riversarla sul convenuto, aveva del resto accettato di conciliare la vertenza pagando una somma di tutto rispetto.

L’esclusiva responsabilità del notaio e l’assenza di colpe ed, a fortiori, di condotte scientemente scorrette da parte del venditore, sono emerse alla luce della successione cronologica dei fatti di causa.

L’atto di compravendita avente ad oggetto l’immobile in questione era stato stipulato tra acquirente e venditore in data 15/11/2011.
Il saldo del corrispettivo era avvenuto al momento della stipula dell’atto pubblico, contestualmente alla quale il Notaio aveva ricevuto dall’acquirente la somma di € 8.800,00 a copertura sia dei propri compensi, sia delle spese ed imposte di registrazione e trascrizione: incombenti che, senza alcuna plausibile e valida giustificazione, venivano assolti soltanto dopo nove giorni (8 dei quali feriali).
A distanza di 6 giorni dalla stipula del contratto definitivo di compravendita ma prima della trascrizione del medesimo, la Banca, sulla scorta di decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi notificati in data successiva al rogito, provvedeva ad iscrivere ipoteche giudiziali su tutti i beni della venditrice, incluso quello trasferito all’acquirente.

A fronte della chiara ricostruzione dei fatti di causa, condivisa da tutte le parti del giudizio, non si evinceva il titolo di responsabilità del venditore il quale, alla data di stipula del rogito notarile, non era al corrente dell’emissione di provvedimenti monitori esecutivi e tento meno del pericolo reale ed imminente dell’avio di procedure espropriative nei riguardi propri e/o dei propri beni.
Al venditore non restava quindi che formulare domande riconvenzionali trasversali nei confronti del notaio, al fine di essere manlevato dalle conseguenze di un’azione volta al ristoro di un danno riconducibile eziologicamente solo ad una grave negligenza di quest’ultimo, ferme restando l’astrattezza ed indeterminatezza delle richieste specificamente avanzate nei propri confronti dall’attore.
In sintesi, l’acquirente asseriva di essere stato volutamente tenuto all’oscuro dal venditore delle difficoltà economiche nella quale lo stesso versava che, ove resegli note, lo avrebbero certamente dissuaso dall’acquisto.

A prescindere dal fatto che, in assenza di iniziative giudiziarie concretamente idonee ad inficiare la compravendita e a concretizzare un reale rischio di evizione, il venditore non era affatto tenuto ad esporre nel dettaglio le proprie eventuali preoccupazioni economiche, poteva sostenersi con un grado di probabilità prossimo alla certezza che quest’ultimo ben immaginasse le esigenze di liquidità che avevano indotto il venditore a smobilizzare il proprio patrimonio.
Come solitamente accade in simili circostanze, l’acquirente aveva senz’altro preso in considerazione questa possibilità, determinandosi comunque all’acquisto consapevole del fatto che, ove tempestivamente trascritto, l’atto pubblico sarebbe stato opponibile anche ad ipotetici terzi creditori, alle cui eventuali rivendicazioni avrebbe sempre potuto opporre l’onerosità della compravendita, la propria buona fede e soprattutto l’assenza di consilium fraudis derivante proprio dalla mancanza di conoscenza e di preventiva condivisione di presunti problemi della venditrice con i propri creditori.

Non solo, il contratto preliminare prodromico alla futura vendita era stato stipulato diversi mesi prima, ad ulteriore riprova del fatto che l’operazione non costituiva certo una dolosa distrazione/sottrazione di beni immobili in danno ai creditori.
Ad ogni buon conto un dato era certo e comprovato dalle ispezioni condotte dal notaio alla data del rogito: l’appartamento era libero da pesi di sorta ed i decreti ingiuntivi chiesti ed ottenuti dalla Banca non erano ancora neppure stati notificati al venditore, come riconosciuto tanto dall’acquirente, quanto dal notaio.

Non era dunque ravvisabile alcuna forma di responsabilità contrattuale e precontrattuale a carico del venditore in connessione alle dichiarazioni di garanzia rese in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita.
Né a supposte e non meglio precisate scorrettezze avrebbe potuto appellarsi il notaio, essendo stato al contrario pacificamente riconosciuto come fosse stato proprio il venditore a raccomandare la massima tempestività nel procedere a quella trascrizione che avrebbe posto l’acquirente al riparo da qualsivoglia successiva iscrizione pregiudizievole.

Il tema del contendere era unicamente l’iscrizione di ipoteche giudiziali sul medesimo immobile acquistato, prima della trascrizione del relativo atto pubblico di compravendita.
Alcuna altra condotta, né alcun’altra conseguenza pregiudizievole erano state censurate dall’acquirente.

L’art. 2671 c.c. prevede che “il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo…”

La norma pone per il notaio un preciso obbligo verso l’interessato, al quale viene così agevolato l’adempimento del relativo onere ed il conseguimento dei vantaggi della trascrizione; per questo motivo il pubblico ufficiale dovrà considerarsi civilmente responsabile nel caso in cui non proceda alla trascrizione dell’atto rogitato nei brevissimi termini imposti dalla legge.
Con formulazione letterale estremamente chiara, la disposizione non autorizza proroghe o dilazioni che non siano giustificate da impedimenti assoluti o da altre cause esimenti che incombe allo stesso pubblico ufficiale provare.
Stabilendo che la trascrizione deve avvenire nel più breve tempo possibile, il legislatore non sembra peraltro essersi accontentato della diligenza media, esigendo che l’intervallo di tempo che può intercorrere tra la ricezione dell’atto e la sua trascrizione sia solo quello necessario all’espletamento di quelle attività destinate a rendere possibile tale forma di pubblicità di tal ché, “appena ricevuto l’atto, il notaio deve predisporre la copia, compilare le note e presentare tali documenti alla conservatoria dei registri immobiliari competenti”.
Coerentemente è stato osservato che, se è forse eccessivo pretendere che la trascrizione debba avvenire nello stesso giorno in cui l’atto è stato ricevuto, “è comunque da ritenere tardiva, in linea di massima, la trascrizione che non sia stata effettuata entro il giorno successivo alla ricezione dell’atto, tenuto conto della formulazione dell’art. 2671 c.c. e della relativa semplicità degli adempimenti formali che debbono precedere la trascrizione e del modesto impegno professionale che essi comportano per il notaio”.
Vero è che, non avendo statuito un termine fisso, il legislatore ha voluto lasciare al giudice la possibilità di valutare in concreto la tempestività o meno dell’adempimento, anche in riferimento all’importanza della formalità; è però altrettanto certo che la terminologia utilizzata non lasci dubbi sulla sollecitudine e diligenza richieste.
Particolarmente esaustivo appare in proposito il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità e di merito per il quale “spetta al prudente apprezzamento del giudice del merito e alla sua libera valutazione, tenendo conto delle determinanti del caso concreto attinenti sia ai tempi e ai mezzi di normale impiego per l’esecuzione dell’iscrizione, sia alle evenienze non imputabili al notaio, individuare di volta in volta il termine nel quale quell’adempimento deve essere eseguito e stabilire se l’indugio frapposto dal professionista giustifichi l’affermazione delle sua responsabilità verso il cliente, tenendo presente che tale responsabilità ha natura contrattuale e che il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenze media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176 comma 2 c.c.” 4

La massima succitata conferma la natura contrattuale della responsabilità delineata dal richiamato precetto codicistico, più volte riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità e di merito per cui “l’obbligo del notaio, ai sensi dell’art. 2671 c.c., di risarcire i danni che abbia provocato al cliente con la ritardata trascrizione di un atto ricevuto e con la conseguente inopponibilità del medesimo ad un terzo, integra un’ipotesi di responsabilità contrattuale, che trova fondamento nel rapporto di prestazione d’opera professionale.”
Dal notaio è in altri termini lecito attendersi una exactissima diligentia, nel valutare la quale occorrerà considerare che “trattandosi di prescrizioni rivolte ai professionisti del diritto, non è mai invocabile l’errore scusabile per circoscriverle o eluderne la tassatività.”.
Da simile inquadramento sistematico discendono due corollari di indubbia portata nel caso in esame: da un lato l’azione proposta dal cliente contro il notaio per il ristoro di detti danni, non configura un’azione di rivalsa o di regresso, basata su un obbligo di garanzia e diretta a riversare sul notaio gli effetti pregiudizievoli della pretesa di quel terzo, come invece erroneamente ipotizzato dalla difesa dell’acquirente, ma costituisce azione rivolta a far valere un’autonoma responsabilità risarcitoria per illecito contrattuale, dall’altro spetterà al professionista inadempiente fornire la prova dei fatti giustificativi del ritardo.
Quest’ultimo onere non è stato affatto assolto dal notaio il quale, non essendosi avvalso della facoltà di rifiutare il suo ministero ai sensi dell’art. 28 ult. cpv. l. not, non avrebbe potuto esimersi dal procedere all’incombente neppure qualora le parti non avessero depositato il denaro necessario a compiere la prescritta formalità.
Infatti, “l’art. 28 della legge notarile (L. n. 89/1913), laddove consente al notaio di rifiutare il suo ministero se le parti non depositano presso di lui l’importo delle tasse, degli onorari e delle spese dell’atto, va interpretato nel senso che il professionista, nell’ipotesi in cui non si avvalga di tale facoltà e decida comunque di rogare l’atto pur senza aver ricevuto alcun anticipo, non può successivamente interrompere la propria prestazione invocando la norma di cui all’art. 1460 c.c. di fronte all’adempimento del cliente, in quanto egli ha in preciso obbligo di condurre a termine le operazioni iniziate, sia nei confronti del cliente (verso il quale risponde degli eventuali danni ex art. 2671 c.c.), sia nei confronti del fisco, sia nei confronti del terzo, nel rispetto della tutela dell’affidamento e della sicurezza del movimento degli affari in campo giuridico.” 9
Al medesimo riguardo va rilevato come, proprio in ragione dell’anzidetta preordinazione della norma di cui si discute alla tutela di interessi che trascendono quello privatistico del cliente, la giurisprudenza di merito abbia di recente qualificato l’art. 2671 c.c. come “norma inderogabile da parte dei privati”.
Il ritardo con cui il notaio convenuto ha assolto la formalità in parola è rimasto così del tutto ingiustificato tanto più che, per concorde ammissione di tutte le parti l’acquirente al momento del rogito anticipò tutte le somme necessarie all’incombente pubblicitario che avrebbe impedito alla Banca di iscrivere ipoteca giudiziale sullo stesso bene, prima della trascrizione dell’atto pubblico di compravendita, ancorché a distanza di ben 6 giorni dal rogito.
La gravità della negligente condotta del notaio è tanto palese quanto inescusabile sol che si ponga a mente al fatto che la stipula avvenne martedì 15 novembre 2011 mentre l’ipoteca giudiziaria della Banca fu iscritta il successivo lunedì 21 novembre: sarebbe stato sufficiente che il notaio si fosse attivato prima della fine della settimana del rogito o, a tutto voler concedere, nelle prime ore della settimana seguente, anziché attendere giovedì 24 novembre, ad escludere definitivamente il bene dal compendio aggredibile dalla Banca.

Orbene, poiché il danno come decritto in atto di citazione e del quale l’attore ha già ricevuto ristoro, non derivava né dalla evizione del bene, né dall’assoggettamento ad azioni revocatorie od esecutive tanto ipotetiche quanto allo stato improbabili mai allegate in giudizio, bensì unicamente dalla negligenza del notaio, non potranno trovare accoglimento né la pretesa risarcitoria direttamente avanzata dall’acquirente e poi ceduta al notaio ab origine convenuto, né quella di manleva svolta da quest’ultimo nei confronti del venditore.

E’ interessante segnalare come nel corso del processo, notaio ed acquirente avessero stipulato una transazione, in virtù della quale rinunciavano “ad ogni azione, ragione, aspettativa, pretesa dedotta e/o deducibile, diritto che siano a qualsiasi titolo riconducibili al giudizio, con spese compensate tra le parti (..)” (art. 8 del contratto prodotto dall’attore all’udienza del 6.5.2014). In seno all’accordo transattivo, l’attore ha ceduto al notaio “i propri diritti nei confronti della venditrice”. Per questo motivo, da quel momento in poi, il compratore non ha più preso parte al processo, così – nei fatti – rinunciando alla propria domanda, in ossequio all’intesa raggiunta. Nel rapporto tra l’attore ed il notaio, la materia del contendere è stata quindi ritenuta cessata.
Il notaio ha invece insistito per la condanna del venditore al pagamento di quanto versato in adempimento della cennata transazione (vale a dire € 165.000,00).
MUOVENDO DA QUESTI PRESUPPOSTI IL GIUDICE HA RITENUTO CHE IL notaio dovesse essere considerato l’unico responsabile del danno patito dall’attore (il venditore) in conseguenza della iscrizione ipotecaria pregiudizievole (danno che non deve essere liquidato in questa sede, avendolo le parti “regolato” nella transazione, ed avendo conseguentemente l’attore rinunciato alla relativa domanda), rigettando inoltre la domanda di surrogazione.

Attesa la mancanza di solidarietà tra il Notaio che aveva siglato l’accordo ed il venditore che invece ne era rimasto estraneo, versando l’importo concordato, avrebbe adempiuto ad un’obbligazione risarcitoria gravante unicamente su di lui che non poteva essere riversata sul venditore che non aveva siglato l’accordo.